NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT CHO AI ?


GS Đặng Hùng Võ

GS.TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ

NTT:  Sau vụ chính quyền huyện Tiên Lãng, thành phố Hải Phòng tiến hành cưỡng chế chế thu hồi đất trái luật đối với gia đình ông Đoàn Văn Vươn, vấn đề sửa Luật Đất đai càng trở nên bức thiết và được bàn thảo ở nhiều diễn đàn. Xin trân trọng giới thiệu bài viết phân tích về việc đổi mới cơ chế thu hồi đất đai của GS.TSKH. Đặng Hùng Võ.

Lịch sử của cơ chế Nhà nước thu hồi đất

Luật Đất đai 1987 được thông qua ngay sau ngày thực thi công cuộc Đổi Mới, dựa trên nền tảng của chế độ Nhà nước bao cấp hoàn toàn về đất đai. Luật này quy định về cơ chế thu hồi đất trong trường hợp cần sử dụng đất đó cho nhu cầu của Nhà nước, hoặc của xã hội và người đang sử dụng đất mà bị thu hồi thì được bồi thường thiệt hại thực tế và được giao đất khác.

Năm năm sau, Luật Đất đai 1993 có một số quy định cụ thể hơn, như: (a) trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng để dùng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại, (b) Nhà nước xác định giá các loại đất để tính bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và (c) việc thu hồi đất để chuyển sang mục đích khác phải theo đúng quy hoạch và kế hoạch đã được xét duyệt.

Luật này nói rằng Nhà nước chỉ thực hiện quyền thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh, nhưng trên thực tế, Chính phủ đã phải hướng dẫn thực hiện quyền thu hồi đất của Nhà nước đối với tất cả mọi dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận riêng của nhà đầu tư và giải thích rằng đó cũng là vì lợi ích quốc gia.

Chính phủ không làm như vậy thì nhà đầu tư cũng chẳng có cách gì để có đất, vì pháp luật về đất đai lúc đó không cho phép nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trên thực tế, vào thời gian này, nhiều nhà đầu tư cũng cảm thấy khó khăn khi muốn có đất. Để đầu tư, chỉ có một cách duy nhất tới chính quyền địa phương để xin thuê đất. Thủ tục phức tạp, thời gian kéo dài, chi phí tốn kém và khó chịu về các nguy cơ tham nhũng. Những nhà đầu tư tích cực đã phải đi tự thỏa thuận với người đang sử dụng đất để nhận chuyển nhượng không chính thức, rồi tới nói khó với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để ban hành quyết định thu hồi đất và cho họ thuê đất. Những thủ tục “vờ vịt” như vậy được thực hiện. Nhà đầu tư phải chịu một chi phí kép: vừa phải chi phí cho người đang sử dụng đất để nhận chuyển nhượng không chính thức về đất đai, vừa phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước.

Người đang sử dụng đất vui hơn nhiều vì tiền nhận từ nhà đầu tư do chuyển nhượng không chính thức cao hơn rất nhiều tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Mặc dù phải chịu một chi phí kép nhưng các nhà đầu tư cũng vui hơn nhiều vì cách này nhanh hơn và cách làm cũng rõ ràng hơn.

Điều chỉnh để làm rõ bản chất thu hồi đất

Luật Đất đai 2003 đã nhìn lại toàn bộ cơ chế Nhà nước thu hồi đất để xây dựng một khung pháp luật về tiếp cận đất đai cho các dự án đầu tư sao cho thật thà hơn.

Thứ nhất, Luật cần làm rõ: các dự án đầu tư vì mục đích lợi ích của nhà đầu tư có thuộc trường hợp vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh hay không? Tên của mục đích này cần được gọi đúng, gọi chân thực hơn. Trong hoàn cảnh Nhà nước khuyến khích đầu tư lúc đó, có thể coi các dự án xây dựng không gian kinh tế hiện đại có hạ tầng chung, các dự án có vốn đầu tư lớn, các dự án có 100% vốn đầu tư từ nước ngoài thuộc nhóm các dự án có một phần vì lợi ích quốc gia.

Thứ hai, Luật đã trao quyền cho nhà đầu tư trong nước được nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn đối với quyền sử dụng đất từ người đang sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư. Đây là cơ sở pháp lý để hình thành cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, nhà đầu tư tự thương thảo với người đang sử dụng đất để có đất cho việc thực hiện các dự án đầu tư chỉ vì mục đích lợi nhuận của mình.

Trên thực tế, khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được pháp luật cho phép chuyển nhượng đất đai thì ao ước, thực hiện vụng trộm với nhà đầu tư. Đến 2004, khi pháp luật đất đai cho phép chuyển nhượng thì người sử dụng đất lại làm cao, nói giá đất “trên trời” để ép nhà đầu tư. Nghiệp đời vẫn thế mà. Nhà đầu tư “hoảng sợ” trước cơ chế tự thương thảo và lại tìm mọi cách đưa dự án của mình vào cơ chế “Nhà nước thu hồi đất”.

Nhà nước làm thay, chủ đầu tư vẫn mệt

Trong triển khai cơ chế “Nhà nước thu hồi đất”, thực tế cho thấy nhà đầu tư khá vất vả, phải chạy từ tỉnh qua huyện xuống đến xã rồi lại chạy ngược lên đến tỉnh, mỗi cấp địa phương cũng phải gặp dăm bẩy cơ quan, vòng đi vòng lại như vậy vài ba lần mới thống nhất được địa điểm đầu tư phù hợp. Chi phí chính thức và phi chính thức đều khá lớn. Cố gắng chút nữa thì cũng được giao đất, cho thuê đất với giá theo quyết định của cơ quan hành chính, nói chung là có lợi về giá cho nhà đầu tư.

Người đang sử dụng đất thì nháo nhác kể từ khi địa phương công bố chủ trương thu hồi đất, bồi thường được áp theo giá đất thấp hơn với thị trường, ai cũng thấy bị thiệt thòi nên đành phải rơi vào khiếu kiện. Khiếu nại về giá đất bồi thường đã chiếm trên 70% tổng lượng khiếu kiện về đất đai.

Giá đất nào được áp dụng cũng do cơ quan hành chính đưa ra, trình tự thủ tục định giá cũng không được pháp luật quy định. Cơ chế thu hồi đất này có vẻ như gọn ghẽ, làm quyết liệt kể cả quyết liệt cưỡng chế thì cũng nhanh, đấy là ưu điểm. Nhược điểm có vẻ nhiều hơn.

Việc cơ quan hành chính dùng quyền lực của mình để lấy đất của người này giao cho người khác sử dụng vì mục đích riêng là không hợp đạo lý, phá vỡ nguyên tắc nhà nước bảo đảm tính ổn định trong sử dụng đất. Cơ chế này tạo nên tình trạng tập trung quyền lực quá lớn vào UBND cấp tỉnh, quyết định từ thu hồi đất tới giao đất, từ giá đất tính bồi thường tới giá đất tính giá trị quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp gây nguy cơ rất lớn về tham nhũng. Nhà đầu tư luôn được tạo thuận lợi, quyền lợi của người đang sử dụng đất mà đa số là nông dân nghèo ít được lưu ý. Trong quá trình  đầu tư, người dân có đất, nhà đầu tư có tiền nhưng lợi ích của quá trình đầu tư lại không chia cho người có đất, thiếu cân bằng lợi ích nên khiếu kiện tràn lan.

Đổi mới thế nào?

Trước hết, chúng ta cần lưu ý rằng Bộ luật Dân sự 2005 đã thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất. Nếu vậy quy vào điều 23 của Hiến pháp 1992: “Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”. Như vậy, việc đổi mới đầu tiên là thay tên cơ chế “Nhà nước thu hồi đất” bằng cơ chế “Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng quyền sử dụng đất”, và chỉ được áp dụng cơ chế này vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia. Tất nhiên, thế nào là lợi ích quốc gia cũng phải quy định cụ thể trong Luật Đất đai để tránh sử dụng các thủ pháp văn chương trong áp dụng pháp luật. Như thế là dân cũng đỡ lắm rồi, không còn bị suy sụp như ngày nào nghe mấy anh trên huyện nói: “chúng tôi là Nhà nước, chúng tôi thu hồi đất của ai cũng được”.

Khi thu hẹp lại phạm vi tác động của cơ quan nhà nước vào đất đai thì cơ chế đồng thuận giữa nhà đầu tư và người đang sử dụng đất được áp dụng rộng rãi hơn. Điều đổi mới tiếp theo cần làm là tạo cơ chế tốt để giải quyết tình trạng khi nhà đầu tư đã nhận được 70-80% đất đai rồi mà một số người sử dụng đất còn lại vẫn không đồng ý, đòi giá quá cao so với thị trường. Các nước khác họ dùng tòa án giải quyết theo cơ chế chuyển quyền bắt buộc. Ở ta chắc chưa phù hợp mà có thể áp dụng cơ chế “Nhà nước trưng mua quyền sử dụng đất” đối với 20-30% đất đai còn lại mà nhà đầu tư chưa đạt được đồng thuận về giá cả. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tính theo giá đất đã đạt được đồng thuận.

Điểm đổi mới thứ ba cần tính đến là giải quyết việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sao cho thỏa đáng khi áp dụng cơ chế bắt buộc hiện gọi là “Nhà nước thu hồi đất” và bài viết này đề nghị gọi là “Nhà nước trưng dụng quyền sử dụng đất vì lý do quốc phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia”. Việc định giá đất khách quan trên cơ sở sử dụng dịch vụ định giá của thị trường và quyền quyết định giá của hội đồng độc lập với cơ quan hành chính cần được áp dụng như một nguyên tắc. Sau đó, quá trình thực hiện cần công khai, minh bạch và có sự tham gia của cộng đồng dân cư, của người bị thu hồi đất từ định giá đất, kiểm đếm tài sản cho tới xây dựng, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Quá trình chuyển dịch đất đai là trọng tâm của vấn đề đất đai trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Đây là một trong những yếu tố có liên quan tới điều kiện để phát triển bền vững. Tiếp tục đổi mới cơ chế chuyển dịch đất đai là một yêu cầu trong dự thảo Luật Đất đai mới. Chúng ta cần nhìn vấn đề này dưới góc nhìn lịch sử và thực tiễn để có các quy định pháp luật dễ hiểu, thật thà, thấu tình, hợp lý.

(Bài do tác giả gửi cho nguyentrongtao.com )

Advertisements

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất /  Thay đổi )

Google photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google Đăng xuất /  Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất /  Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất /  Thay đổi )

Connecting to %s